Oferty sprzedaży nieruchomości w internecie i problem wiedzy i zgody właściciela

Media dostrzegły problem "korzystania" z ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości przez serwisy internetowe (również przez konkurujące ze sobą agencję pośrednictwa), "zapożyczające" ogłoszenia z różnych źródeł. Podobno takie serwisy często manipulują parametrami ogłoszeń podając albo zawyżone (zaniżone) metraże, albo zaniżone ceny (lub zawyżone, ponieważ samozwańczy pośrednicy też chcą zarobić na prowizji). Powód jest prosty - zwiększenie atrakcyjności oferty. A opisany proceder ma miejsce bez zgody właścicieli mieszkań. Problem w tym, że wykonywanie zawodu pośrednika nieruchomości jest reglamentowane przez system prawa. Wydaje się również istotne, by przybliżyć fakt istnienia Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (sekcji dla pośredników w obrocie nieruchomościami) oraz orzecznictwo tej komisji, które dotyczyło już aktywności internetowej.

O procederze pisze Rzeczpospolita w tekście Mieszkania oferowane bez zgody właścicieli. Pośrednictwo w handlu nieruchomościami regulowane jest m.in. ustawą z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (zwłaszcza Dział V ustawy: "Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami", Rozdział 2 "Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami" - tu poczynając od art. 179 ustawy). Zgodnie z przepisami, które się tam znajdują - zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. A więc musi być zawarta umowa (na piśmie). Rzeczpospolita przypomina, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury zajmowała się już przypadkami internetowego rozpowszechniania ofert dotyczących nieruchomości (bez wiedzy i zgody właściciela nieruchomości). A poruszany przez dziennik problem najlepiej chyba opisuje cytowana w tekście wypowiedź jednego z ogłoszeniodawców (właścicieli mieszkania), który mówi o "pączkowaniu" oferty:

Wystawiając mieszkanie na sprzedaż, zawarłem umowę z kilkoma pośrednikami. Zamieściłem również ofertę w Internecie. Bardzo szybko moja oferta uległa rozmnożeniu i przedstawiało ją kilkanaście agencji nieruchomości, z którymi nigdy nie miałem do czynienia. Informacje, które podawały, były skopiowane od A do Z

Przedstawiciele agencji nieruchomości tłumaczą się (podobnie jak w przypadku kampanii "marketingu szeptanego"; por. Marketing bezpośredni, szeptany, a może nieuczciwa konkurencja, Honorowe załatwienie sprawy, przy czym w przypadku marketingu i PR, w przeciwieństwie do pośredniczenia sprzedażą nieruchomości, nie trzeba być członkiem korporacji zawodowej), że współpracują z nimi osoby, które nie mają licencji (a więc nie należą do korporacji zawodowej), i przyznają, że "wszystko się może zdarzyć".

Rzeczpospolita wykopała orzecznictwo Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, a każdy z zainteresowanych może do takich materiałów teoretycznie sam dotrzeć przez serwis ministerstwa infrastruktury, tylko chyba nie jest to do końca prawdą, gdyż na podlinkowanej stronie orzecznictwa nie mogę znaleźć, nie ma też wykazu prowadzonych spraw - strona jest "pusta". Za to można znaleźć materiały ministerialne w dokumentach na stronach komercyjnie działających wydawnictw, jak np. C.H.Back, gdzie np. ministerialny materiał Orzecznictwo
Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji dla pośredników w obrocie nieruchomościami (PDF). Można tam znaleźć - przykładowo - następujący opis sprawy "internetowej":

W kwietniu 2005 roku Aleksandra H., właścicielka nieruchomości położonej przy ulicy Dworskiej w miejscowości W, zamieściła na stronie internetowej www.oferty.net ogłoszenie o sprzedaży swojej nieruchomości. Po kilku dniach nieruchomość była oferowana przez kilkadziesiąt biur nieruchomości, w tym przez firmę DOM. W firmie tej czynności pośrednictwa wykonuje pośrednik w obrocie nieruchomościami Kalina O. Aleksandra H. złożyła skargę, zarzucając biurom pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (w tym firmie DOM), że bez jej zgody i wiedzy zamieściły ofertę sprzedaży jej nieruchomości.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że oferta sprzedaży nieruchomości położnej przy ulicy Dworskiej, była rozpowszechniana w Internecie przez firmę DOM. Pośrednik Kalina O., wykonująca czynności pośrednictwa w tej firmie, ani żaden z pracowników firmy (będąc upoważnionym przez przedsiębiorcę) nie zawarł umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości położonej przy ulicy Dworskiej. Pomimo tego oferta sprzedaży przedmiotowej została zamieszczona w Internecie jako firmowa.

Z wyjaśnień pośrednika wynikało, że ogłoszenie skarżącej przepisał i wprowadził do oferty firmy jeden z pracowników. Pracownik ten skontaktował się z Marcinem M., który był wskazany w ofercie jako zgłaszający. Po tej rozmowie oferta ta została umieszczona w Internecie jako firmowa. Nie doszło do podpisania umowy pośrednictwa. Nikt z firmy DOM nie oglądał przedmiotowej nieruchomości.

W świetle powyższego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że pośrednik Kalina O. w ramach wykonywanej przez siebie działalności zawodowej w firmie DOM naruszyła przepis art. 181 ust. 1 w związku z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Naruszenie przepisów prawa polegało na wykonywaniu czynności pośrednictwa, jaką niewątpliwie jest rozpowszechnianie oferty sprzedaży nieruchomości, bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa, do czego zobowiązuje pośrednika art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Podjecie czynności pośrednictwa może mieć miejsce jedynie po uzgodnieniu z właścicielem lub odpowiednio upoważnioną osobą zasad współpracy przy
pośrednictwie w obrocie nieruchomościami.

Ponadto podkreślono, że reklamowanie nieruchomości czy ogłaszanie w jakiejkolwiek formie danych o nieruchomości może nastąpić jedynie po zapoznaniu się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości. Nie podjecie przez pośrednika Kaline O. czynności, o których mowa powyżej wskazuje na brak szczególnej staranności, określonej w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i może w konsekwencji wprowadzić w błąd osobę zainteresowana ofertą zamieszczoną przez pośrednika. Gdyby w przedmiotowej sprawie pośrednik wykonał jakiekolwiek czynności sprawdzające, wiedziałby że właścicielką przedmiotowej nieruchomości jest skarżąca Aleksandra H., a nie Marcin M.

Komisja wskazała również na negatywny odbiór praktyki opisanej w przedmiotowej sprawie przez klientów.