Oferty sprzedaży nieruchomości w internecie i problem wiedzy i zgody właściciela

Media dostrzegły problem "korzystania" z ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości przez serwisy internetowe (również przez konkurujące ze sobą agencję pośrednictwa), "zapożyczające" ogłoszenia z różnych źródeł. Podobno takie serwisy często manipulują parametrami ogłoszeń podając albo zawyżone (zaniżone) metraże, albo zaniżone ceny (lub zawyżone, ponieważ samozwańczy pośrednicy też chcą zarobić na prowizji). Powód jest prosty - zwiększenie atrakcyjności oferty. A opisany proceder ma miejsce bez zgody właścicieli mieszkań. Problem w tym, że wykonywanie zawodu pośrednika nieruchomości jest reglamentowane przez system prawa. Wydaje się również istotne, by przybliżyć fakt istnienia Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (sekcji dla pośredników w obrocie nieruchomościami) oraz orzecznictwo tej komisji, które dotyczyło już aktywności internetowej.

O procederze pisze Rzeczpospolita w tekście Mieszkania oferowane bez zgody właścicieli. Pośrednictwo w handlu nieruchomościami regulowane jest m.in. ustawą z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (zwłaszcza Dział V ustawy: "Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami", Rozdział 2 "Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami" - tu poczynając od art. 179 ustawy). Zgodnie z przepisami, które się tam znajdują - zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. A więc musi być zawarta umowa (na piśmie). Rzeczpospolita przypomina, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury zajmowała się już przypadkami internetowego rozpowszechniania ofert dotyczących nieruchomości (bez wiedzy i zgody właściciela nieruchomości). A poruszany przez dziennik problem najlepiej chyba opisuje cytowana w tekście wypowiedź jednego z ogłoszeniodawców (właścicieli mieszkania), który mówi o "pączkowaniu" oferty:

Wystawiając mieszkanie na sprzedaż, zawarłem umowę z kilkoma pośrednikami. Zamieściłem również ofertę w Internecie. Bardzo szybko moja oferta uległa rozmnożeniu i przedstawiało ją kilkanaście agencji nieruchomości, z którymi nigdy nie miałem do czynienia. Informacje, które podawały, były skopiowane od A do Z

Przedstawiciele agencji nieruchomości tłumaczą się (podobnie jak w przypadku kampanii "marketingu szeptanego"; por. Marketing bezpośredni, szeptany, a może nieuczciwa konkurencja, Honorowe załatwienie sprawy, przy czym w przypadku marketingu i PR, w przeciwieństwie do pośredniczenia sprzedażą nieruchomości, nie trzeba być członkiem korporacji zawodowej), że współpracują z nimi osoby, które nie mają licencji (a więc nie należą do korporacji zawodowej), i przyznają, że "wszystko się może zdarzyć".

Rzeczpospolita wykopała orzecznictwo Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, a każdy z zainteresowanych może do takich materiałów teoretycznie sam dotrzeć przez serwis ministerstwa infrastruktury, tylko chyba nie jest to do końca prawdą, gdyż na podlinkowanej stronie orzecznictwa nie mogę znaleźć, nie ma też wykazu prowadzonych spraw - strona jest "pusta". Za to można znaleźć materiały ministerialne w dokumentach na stronach komercyjnie działających wydawnictw, jak np. C.H.Back, gdzie np. ministerialny materiał Orzecznictwo
Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji dla pośredników w obrocie nieruchomościami (PDF)
. Można tam znaleźć - przykładowo - następujący opis sprawy "internetowej":

W kwietniu 2005 roku Aleksandra H., właścicielka nieruchomości położonej przy ulicy Dworskiej w miejscowości W, zamieściła na stronie internetowej www.oferty.net ogłoszenie o sprzedaży swojej nieruchomości. Po kilku dniach nieruchomość była oferowana przez kilkadziesiąt biur nieruchomości, w tym przez firmę DOM. W firmie tej czynności pośrednictwa wykonuje pośrednik w obrocie nieruchomościami Kalina O. Aleksandra H. złożyła skargę, zarzucając biurom pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (w tym firmie DOM), że bez jej zgody i wiedzy zamieściły ofertę sprzedaży jej nieruchomości.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że oferta sprzedaży nieruchomości położnej przy ulicy Dworskiej, była rozpowszechniana w Internecie przez firmę DOM. Pośrednik Kalina O., wykonująca czynności pośrednictwa w tej firmie, ani żaden z pracowników firmy (będąc upoważnionym przez przedsiębiorcę) nie zawarł umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości położonej przy ulicy Dworskiej. Pomimo tego oferta sprzedaży przedmiotowej została zamieszczona w Internecie jako firmowa.

Z wyjaśnień pośrednika wynikało, że ogłoszenie skarżącej przepisał i wprowadził do oferty firmy jeden z pracowników. Pracownik ten skontaktował się z Marcinem M., który był wskazany w ofercie jako zgłaszający. Po tej rozmowie oferta ta została umieszczona w Internecie jako firmowa. Nie doszło do podpisania umowy pośrednictwa. Nikt z firmy DOM nie oglądał przedmiotowej nieruchomości.

W świetle powyższego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że pośrednik Kalina O. w ramach wykonywanej przez siebie działalności zawodowej w firmie DOM naruszyła przepis art. 181 ust. 1 w związku z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Naruszenie przepisów prawa polegało na wykonywaniu czynności pośrednictwa, jaką niewątpliwie jest rozpowszechnianie oferty sprzedaży nieruchomości, bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa, do czego zobowiązuje pośrednika art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Podjecie czynności pośrednictwa może mieć miejsce jedynie po uzgodnieniu z właścicielem lub odpowiednio upoważnioną osobą zasad współpracy przy
pośrednictwie w obrocie nieruchomościami.

Ponadto podkreślono, że reklamowanie nieruchomości czy ogłaszanie w jakiejkolwiek formie danych o nieruchomości może nastąpić jedynie po zapoznaniu się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości. Nie podjecie przez pośrednika Kaline O. czynności, o których mowa powyżej wskazuje na brak szczególnej staranności, określonej w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i może w konsekwencji wprowadzić w błąd osobę zainteresowana ofertą zamieszczoną przez pośrednika. Gdyby w przedmiotowej sprawie pośrednik wykonał jakiekolwiek czynności sprawdzające, wiedziałby że właścicielką przedmiotowej nieruchomości jest skarżąca Aleksandra H., a nie Marcin M.

Komisja wskazała również na negatywny odbiór praktyki opisanej w przedmiotowej sprawie przez klientów.

Opcje przeglądania komentarzy

Wybierz sposób przeglądania komentarzy oraz kliknij "Zachowaj ustawienia", by aktywować zmiany.

Tylko broń Boże od reglamentacji

Może trochę OT, ale w tekście padło jedno niebezpieczne stwierdzenie.

Problem w tym, że wykonywanie zawodu
pośrednika nieruchomości jest reglamentowane przez system prawa.

Z całym szacunkiem pozwolę sobie sprzeciwić się temu zdaniu. Brak reglamentacji przez Państwo nie jest problemem. Problemem jest nadmierna reglamentacja, która występuje w wielu innych dziedzinach. Tu sytuacja wydaje się zdrowa. Nastąpiło złamanie przepisów, reakcja, powinna też być jakaś kara - ale nie można przy tej okazji oddać kawałka wolności rządowi. Zawód lekarza jest reglamentowany a przecież nie brak lekarzy partaczy czy po prostu przeciętnych. To kwestia rozkładu normalnego a nie reglamentacji.

Przyjrzyjmy się na chwilę zawodom związanym z IT - programistom, administratorom, etc - występuje całkowity brak licencji, egzaminów państwowych, zezwoleń i koncesji a mimo to branża kwitnie jak żadna inna.

... dodam do tego:

Przyjrzyjmy się na chwilę zawodom związanym z IT - programistom, administratorom, etc - występuje całkowity brak licencji, egzaminów państwowych, zezwoleń i koncesji a mimo to branża kwitnie jak żadna inna.

Do tego od programistów, administratorów, informatyków równie często o ile nie częściej zależy nasze zdrowie, mienie itp. Aż dziw bierze że brak jest JESZCZE jakiś specjalnych licencji na w/w ... funkcje(?)

A jakie byłyby kryteria

A jakie byłyby kryteria uzyskania tej licencji, oraz kto i za ile by je weryfikował?

Kiedys PTI wpadlo na taki

Kiedyś PTI wpadlo na taki pomysł aby zawód informatyka licencjonować. Osoby po studiach mogłby być informatykami z automatu, zaś pozostali mieliby zdawać jakieś tam egzaminy. Niestety szczegółów nie pamiętam, bo to dosyć dawno było.

Pomysl wcale nie umarl ...

PTI caly czas sie kolo niego kreci, a wlasciwie kolo ministra wlasciwego ds. informatyzacji czyli MSWiA.

Wszystko tylko nie PTI!

OK, zetem pozostaje tylko pytanie w/g jakich kryteriów i za ile można będzie zostać informatykiem.

Dobre pytanie: o ile wiem

Dobre pytanie: o ile wiem PTI chodzi o "certyfikacje" informatyków w administracji (która rzecz jasna ono by robiło...)

Piotr VaGla Waglowski

VaGla
Piotr VaGla Waglowski - prawnik, publicysta i webmaster, autor serwisu VaGla.pl Prawo i Internet. Członek Rady ds Cyfryzacji przy Ministrze Cyfryzacji, ekspert w Departamencie Oceny Ryzyka Regulacyjnego Ministerstwa Rozwoju, felietonista miesięcznika "IT w Administracji" (wcześniej również felietonista miesięcznika "Gazeta Bankowa" i tygodnika "Wprost"). Uczestniczył w pracach Obywatelskiego Forum Legislacji, działającego przy Fundacji im. Stefana Batorego w ramach programu Odpowiedzialne Państwo. W 1995 założył pierwszą w internecie listę dyskusyjną na temat prawa w języku polskim, Członek Założyciel Internet Society Poland, pełnił funkcję Członka Zarządu ISOC Polska i Członka Rady Polskiej Izby Informatyki i Telekomunikacji. Był również Członkiem Rady Informatyzacji przy MSWiA, członkiem Zespołu ds. otwartych danych i zasobów przy Komitecie Rady Ministrów do spraw Cyfryzacji oraz Doradcą społecznym Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej ds. funkcjonowania rynku mediów w szczególności w zakresie neutralności sieci. W latach 2009-2014 Zastępca Przewodniczącego Rady Fundacji Nowoczesna Polska, w tym czasie był również Członkiem Rady Programowej Fundacji Panoptykon. Więcej >>